报告要点
土地市场：11月份全市成交土地237.8万平方米，环比上升167.76%，同比上升257.59%。
新建房：11月份新建商品住宅加权均价9062元/平方米，环比下降1.98%,同比上涨3.98%。
存量房：11月存量住房均价为8783元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨13.31%。
VISS监测
板块监测：11月均价下降的板块为为33.33%，均价上涨的板块为66.67%
楼盘监测：11月均价上涨的楼盘占比为58.15%，均价下降的楼盘占比为29.39% ，涨跌幅区间占比最多的为 (0，1％]，约占36.68%。
数据来源：
土地：昆明国土资源局
新建房数据：中国指数研究院。
存量住房均价：根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块，共计3154个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2017年11月份CPI、PPI同比涨幅均有所回落
从环比看，CPI基本平稳。食品价格下降0.5%。其中，鲜菜价格下降4.8%，主要原因是11月份除个别寒冷地区外大部分地区气温变化温和，利于蔬菜生产和储运，市场供应相对充足；水产品和猪肉价格分别下降1.3%和0.8%，上述三项合计影响CPI下降约0.16个百分点。因冬季需求增加，牛、羊肉价格分别上涨0.4%和2.0%；鸡蛋价格上涨2.1%；鲜果价格上涨2.1%，上述四项合计影响CPI上涨约0.05个百分点。非食品价格上涨0.1%。其中，能源价格继续上涨，汽油和柴油价格分别上涨3.3%和3.8%；服装换季，价格上涨0.7%，上述三项合计影响CPI上涨约0.10个百分点。
从同比看，CPI涨幅比上月回落0.2个百分点。食品价格下降1.1%，降幅比上月扩大0.7个百分点，影响CPI下降约0.23个百分点。其中，猪肉价格下降9.0%，影响CPI下降约0.25个百分点。非食品价格上涨2.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，影响CPI上涨约1.96个百分点。其中，医疗保健类价格上涨7.0%，居住类价格上涨2.8%，教育文化和娱乐类价格上涨2.0%。
据测算，在11月份1.7%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾因素约为0.2个百分点，比上月回落0.2个百分点，新涨价因素约为1.5个百分点。
2、11月份多数热点城市新建商品住宅价格低于去年同期水平
（1）热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳，多数城市已低于去年同期价格水平
11月份，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。从环比看，7个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.1至0.3个百分点之间；北京、上海、郑州和武汉4个城市环比持平。从同比看，有11个城市新建商品住宅价格下降，降幅在0.2至3.2个百分点之间，说明这些城市新建商品住宅价格已低于去年同期水平。
（2）70个大中城市中一线城市房价环比下降，二三线城市房价环比略有上涨
初步测算，11月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别下降0.1%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别扩大0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.4%和0.3%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。
（3）70个大中城市中一线和三线城市房价同比涨幅继续回落
据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。二线城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月略微扩大0.1个百分点，二手住宅价格同比涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续4个月回落，11月份比10月份分别回落0.3和0.2个百分点。
3、11月份国民经济继续稳中向好 结构调整不断深化
11月份，各地区各部门认真学习贯彻党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深化供给侧结构性改革，国民经济继续保持稳中向好发展态势，生产需求平稳增长，就业物价总体稳定，经济结构不断优化，质量效益持续提升。
1-11月份，全国房地产开发投资100387亿元，同比增长7.5%，增速比1-10月份回落0.3个百分点，其中住宅投资增长9.7%。房屋新开工面积161679万平方米，同比增长6.9%，其中住宅新开工面积增长10.8%。全国商品房销售面积146568万平方米，同比增长7.9%，其中住宅销售面积增长5.4%。全国商品房销售额115481亿元，同比增长12.7%，其中住宅销售额增长9.9%。房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长16.3%。11月末，全国商品房待售面积59606万平方米，比10月末减少653万平方米。1-11月份，房地产开发企业到位资金139489亿元，同比增长7.7%。
二、昆明市场动态
1、今年年内云南省将实现不动产登记“四统一”
日前，省政府出台《关于进一步加强国土资源管理工作的意见》，明确提出，2017年底前实现全省不动产登记机构、登记依据、登记簿册、登记信息平台“四统一”。
《意见》从10个方面加强国土资源管理。在推进不动产统一登记工作方面，《意见》提出，提高不动产登记信息管理平台接入质量，实现数据上传实时、准确、完整。强化部门衔接，加快实现各类不动产登记资料完整移交，2017年底前实现全省不动产登记机构、登记依据、登记簿册、登记信息平台“四统一”。方便群众办事，按照“进一个门，跑一次路”的原则，实现房屋交易与不动产登记有效衔接，一个窗口受理，凡是能够通过网上办理的，当事人可不到现场办理。
2、呈贡放宽购房落户条件：面积不限、未办理产权也可落户
呈贡购房落户政策大幅放宽。11月9日，呈贡区吴家营派出所发布《购房落户通知》（以下简称《通知》），《通知》显示：在呈贡区购房落户不受住房面积限制，不受缴纳基本养老保险的条件限制。此前，在呈贡购房落户需满足“人均住房面积达22.72平方米”等多项条件才能申请，在主城四区则受缴纳基本养老保险的条件限制，相比之下，此次吴家营派出所出台的新政大幅放宽了落户限制。不过，据吴家营派出所工作人员介绍：吴家营派出所发布的政策仅针对吴家营派出所管辖范围内，其余的不清楚，只有住宅才能落户，公寓、商铺类商业商务用房不能落户，租房也不能落户。
3、昆明公积金还房贷提取不再限次数
11月24日，昆明市住房公积金管理中心召开《关于进一步改进服务优化流程加强住房公积金提取管理工作有关事项的通知》（下称《通知》）政策解读新闻发布会。明年1月1日起，市住房公积金管理中心对于购买昆明市行政区域内住房（含新建商品住房、二手房、回迁房、经济适用房、法院拍卖住房）的缴存职工，不再区分付款方式，只要房屋交易备案时间于2018年1月1日后（含）的（二手房以不动产证时间为准），在提取公积金偿还购房贷款时不再限制次数，累计提取金额不超过房价总额（二手房房价总额以契税发票为准，回迁房累计提取金额不超过补交房款差价总额）
4、昆明推进闲置土地交易 增值收益将由政府和企业均分
近日，昆明市政府发布了关于昆明市国有建设用地二级市场试点管理的4份配套文件，此次发布的新规中，出台了推进闲置土地转让交易的新办法，并且明确：属于政府原因造成闲置的土地，转让所获增值部分由政府和土地转让方按5:5分成。昆明的闲置土地为数不少，新规的出台对于盘活闲置土地无疑具有较大的推进作用。
三、昆明市房地产市场运行情况
（一）土地市场
11月份全市成交土地237.8万平方米，环比上涨167.76%，同比上涨257.59%；2017年累计成交土地1081.60万平方米，同比上涨7.52%。
11月份，昆明市共出让各类土地49宗，比上月增加32宗，成交面积237.8万平方米，环比上涨167.76%，同比上涨257.59%；其中工业用地16宗，商业/办公用地13宗，住宅用地19宗，其他用地1宗。11月份昆明市土地成交楼面均价1053元/平方米，环比下降66.70%。2017年11月，昆明市土地均价3119.21元/平方米；2017年1-11月，累计成交土地1081.60万平方米，同比上涨7.52%；土地成交平均溢价率为7.83%。
（二）商品房
11月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为72.15万平方米和9460套，全市新建商品房成交面积环比上涨151.92%，同比下降7.71%，全市新建商品房成交套数环比上涨201.18%，同比上涨1.70%。
（三）住宅
1、11月份新建商品住宅成交面积环比上涨136.87%，同比下降21.34%。
11月份，新建商品住宅成交面积和套数分别为45.29万平方米和3787套，新建商品住宅成交面积环比上涨136.87%，同比下降21.34%，新建商品住宅成交套数环比上涨141.36%，同比下降24.43%。
2、11月份新建商品住宅加权均价环比下降1.98%,同比上涨3.98%；
11月份，全市新建商品住宅加权均价为9062元/平方米，环比上月的9245元/平方米环比下降1.98%,同比去年11月的8715元/平方米上涨3.98%。
3、11月份存量住宅均价为8783元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨13.31%；
2017年11月昆明市存量住宅均价为8783元/平方米，环比上涨0.50%，同比上涨13.31%，随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明依托其地理位置勇创发展浪潮。价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，成交量持续高位运行，价格逐步攀升。
（四）商业
1、新房成交价格：11月份新建商业用房成交均价环比下降11.26%，同比下降39.05%；
11月份，全市新建商业用房成交均价为16485元/平方米，环比上月的18576元/平方米，环比下降11.26%，比去年同期的27047元/平方米下降39.05%。
2、新房成交面积：11月份新建商业用房成交面积环比上涨261.15%，同比下降5.82%；
11月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为5.02万平方米和556套，全市新建商业用房成交面积环比上涨261.15%，全市新建商业用房成交面积同比下降5.82%，全市新建商业用房成交套数环比上涨139.66%，新建商业用房成交套数同比下降11.75%。同期全市新建商品房成交面积为72.15万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为7.0%。
（五）办公
1、新房成交价格：11月份新建办公楼成交均价环比上涨16.15%，同比上涨5.19%；
11月份，全市新建办公楼成交均价为12229元/平方米，环比上月的10529元/平方米上涨16.15%，比去年同期的11626元/平方米上涨5.19%。
2、新房成交面积：11月份新建办公楼成交面积环比上涨97.56%，同比上涨129.46%；
11月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为8.10万平方米和1256套，新建办公楼成交面积环比上涨97.56%，同比上涨129.46%，新建办公楼成交套数环比上涨528.00%，同比上涨212.44%，同期全市新建商品房成交面积为72.15万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为11.23%。
（六）房企销售排行榜
11月份，从房企销售面积、销售金额来看，保利置业、中海地产、云南俊发排名前三。从销售金额来看，排名前三的楼盘分别为：花开香郡花园、中建·龙熙壹号、碧桂园·半山龙庭。2017年1-11月，昆明房企销售排行榜前三为：云南俊发、万科、中国恒大，其中俊发以销售金额483690.60万元、销售面积458818㎡占据榜首。
四、市场走势分析
18日，国家统计局发布了11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。从数据来看，11月份“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策效果继续显现，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳。其中，昆明新房价格环比上涨了1.2%，同比上涨了7.8%。
作为西南旅游城市，昆明在国家“一带一路”倡议中将被打造成辐射南亚、东南亚和印度洋周边经济圈开放的前沿阵地。近年来，一众品牌房企看好昆明发展前景早已纷纷入驻，如万科、恒大、碧桂园、万达、融创、北大资源等已在当地开发了多个楼盘。随着大房企的进驻，昆明楼市变得火热，房价不断上涨。11月昆明房地产购房热情高涨，大大提高了市场交易活跃度，新房成交量达到上涨明显。而且在全国楼市调控的背景下，自然环境优势、城市发展趋势以及较为宽松购房环境，都成为了大多数人选择置业昆明的因素。
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