三、专题研究

(一) 重点城市成交下行，昆明增长显著

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

2017年1-11月，全国商品房销售面积为14.7亿平方米，同比增长7.9%，全年销售将创新高。其中商品住宅销售面积12.6亿平方米，同比增长5.4%。价格方面，百城新建住宅均价环比涨幅持续回落，整体趋稳。三四线城市在宽松的政策环境以及棚改货币化支持下，楼市全面回暖，拉动全国销售面积上扬。另一方面，重点城市在严厉政策调控下，市场趋于稳定，销售面积同比增幅不断回落，成交规模明显缩减，一线城市降温最为显著。

今年来品牌房企纷纷入昆，多个改善项目面市热销，加上“一带一路”政策利好，高铁开通，对住宅房价的拉升起到关键作用，住宅房价在今年迎来稳步增长。

1、市场全面复苏，房价不断上涨

截至2017年12月28日，昆明主城四区今年共计网签成交商品房96366套，成交面积810.70万平米，与去年成交87327套、846.20万平米相比，成交面积比去年减少35.5万平米，成交套数已经超过去年9039套。

成交微涨的同时，房价也呈明显上涨态势。据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，1-12月，昆明新建商品住宅价格仅有3月受春节影响，环比有所下幅，4-6月稳步上涨，7-11月有所涨落，12月均价开始反弹，达到全年最高值10307元每平米，在近几年均价中首次破万，这也标志着昆明楼市在重点城市严格调控的大背景下开始全面复苏。

2、本土与外来房企竞争加剧

昆明作为区域性中心城市，未来发展潜力巨大，近年来全国大型品牌房企争相进入。2017年，外来房企入昆又出现新一波高潮，大多不是百强房企就是综合性实力较强的区域性房企，与本土房企抢占市场份额的竞争更为激烈。2017已近年末，哪些企业能在昆明前十榜单抢得一席之地，昆明楼市前三甲又有怎样的表现呢？

俊发地产销售业绩大幅增长

在本土诸多品牌房企之中，俊发2017年的表现依旧不俗。据中国指数研究院数据，1-12月昆明房地产销售榜单中，俊发地产销售金额与销售面积双双第一，销售额远超排名第二的万科地产，在昆明房企中处于一马当先的地位。

万科突飞猛进 外来房企佼佼者

在外来房企中，综合项目布局、销售业绩、扩张意图等各方面来看，万科地产表现抢眼。2016年，万科、碧桂园、恒大等第一梯队房企就纷纷加快布局速度，通过频频拿地拿项目。短短一年，昆明楼市格局发生了较大变化，多数云南本土房企逐步退却，外来房企慢慢占据了昆明房地产一半的市场。

2017年1-12月，昆明万科销售业绩取得了39.66亿的傲人成绩，位居昆明房企第二，稳居外来房企之首。除了年度成绩傲人之外，昆明万科2017年的单盘销售业绩和月销售业绩也都较为喜人。

云南城投：剑走偏锋 未来增长拭目以待

本土房企中，能与俊发匹敌的一直以来唯有云南城投。虽然与俊发相比，销售额仅为俊发的32.3%，不到四成，差距逐渐拉大。但在1-12月份典型房企销售情况中，云南城投位居第六，也取得了非常不错的成绩。

从项目情况看，昆明范围内，云南城投2017年和2016年的可售项目变化不大，依然是原有的融城昆明湖、融城优郡、融城园城等几个，但持续销售之下，可售房源越来越少，销售业绩增长相对疲弱。

另一方面，云南城投近期频繁收购，从去年至今，云南城投连续收购“银泰系”项目、成都环球世纪会展旅游集团有限公司（成都会展）以及七彩云南、昆明城海全部或部分股权，累计金额超280亿元。收购占用了大量时间，期间对云南城投的销售额贡献值不大。

但从收购标的来看，云南城投收购中国银泰的16个项目之后，可售可租房源大幅增加，存货更为充足，未来销售增长可期。此外，成都会展是西南地区大型房地产集团之一，旗下拥有45宗土地使用权，云南城投收购成都会展后，有望提升企业的盈利表现。

3、呈贡区限售政策发行，防止房价过快增长

2017年10月12日，昆明市人民政府办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，宣布分区限售、调整贷款受理条件、对特定区域范围内住宅用地和商住混合用地等八大措施，维护市场稳定。呈贡成为云南省第一个限售区域，主要原因是呈贡自2016年10月以来，房价上涨了近一倍。高铁开通和供小于求推高了呈贡房价，截至年底呈贡基本已无房可售。

要点一：在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房，需取得不动产权属证书满2年方可上市交易。

简评：呈贡楼市今年升温明显，由于较低的房价水平和良好的区域前景，成为了外地购房客青睐的区域，此次调控措施直指呈贡，意在遏制炒房行为。而昆明商品房总体库存仍较大，特别是商业办公消化周期较长，从库存类型和库存区域看都存在不均衡现象，特别是呈贡的住宅存量已近乎见底，此次呈贡限售的范围限定在了新购商品住房，也是根据实际情况出台的决策。

要点二：调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金12个月且开户满12个月以上可以申请贷款。

简评：5月27日，昆明市住房公积金管理中心发布公告，调整贷款受理条件，将缴存职工足额缴存住房公积金3个月且开户满3个月以上可以申请贷款调整为缴存职工足额缴存住房公积金6个月且开户满6个月以上可以申请贷款。此次申请公积金的缴存时间再度提高至满12个月。据5月份公告内容称：由于昆明公积金中心全辖个贷率已经处于高位运行，为防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件，确保我市住房公积金的安全，公积金中心启动《预案》相应应急措施。

要点三：落实供地计划，加强土地征收力度，加大普通商品住宅用地供应，加快闲置土地清理处置，积极盘活存量土地；各县（市）区人民政府加快辖区内的城市规划编制，并上报审批，促进项目开发建设，形成市场有效供给。

简评：昆明住宅库存已低位运行了一段时间，相关机构数据显示，目前住宅消化周期低于半年，加大住宅用地供应符合住建部、国土部的要求。

要点四：对特定区域范围内住宅用地和商住混合用地，采取“限房价、竟地价”方式出让。进一步加大限价商品房市场供应。

简评：今年4月，昆明市出台了土拍可实行熔断机制的新政，但该政策并未在随后的出让中实施过，此次“限房价、竞地价”的新政和熔断机制一样，都属于很多热点城市采取的抑制房价的举措，通过在出让环节限定房价以稳定市场的意图明显。

(二) 2017昆明房地产销售排行榜

1、2017年昆明房企销售业绩排行榜

表4  2016年昆明房企商品房销售金额前十排行榜

根据中指数据及克尔瑞数据统计监测，房企成交金额/面积第一梯队中，俊发地产虽依旧稳坐冠军宝座，但离100亿目标尚有距离。对比2016年30.85亿元，成交金额上涨了23.31亿元。随着市场格局发生变化，购房者的需求也在发生转变，在选择上更加侧重于品牌开发商以及更优质的产品。因此，像俊发这样的兼具品质和品牌的房企定当更受市场青睐。俊发十分注重企业的品牌建设，近年来，俊发积极开发低碳、环保建筑；积极参与城中村改造事业并支持滇池的治理工程；在教育、敬老、扶贫等慈善事业方面不断奉献，这些举动体现出企业更多的社会责任感，形成了良好的社会效益，良好的品牌形象也反过来助推俊发地产销售业绩的提升。

值得一提的是，2017年万科在昆拓展版图势头强劲，2017年3月，万科加入草海开发，城投集团计划与万科计划投资60亿合作开发草海南岸3400亩的滇池未来城昆明新天地项目，包括电影乐园、水乐园、旅游小镇等的商业综合体。6月，万科接手同德星河嘉园北84.38亩城镇住宅用地，此次落地官渡区广福路段，周边已经有海伦国际、金科时代中心、蓝光水岸公园、国瑞地产新项目等在开发，大多为购房者关注度较高的楼盘。11月，昆明万科与云南城投联手拿下的昆明湖后续144.8亩土地，万科将获取瀑布公园旁优质住宅用地，进军北部山水新城。除了大量布局之外，昆明万科还在积极地寻找土地机会，与其他外来房企逐渐拉开差距。

与去年成交面积、金额相比更是下滑明显。在2015年云南俊发地产以65.62亿元摘得房企成交金额桂冠，而2016年成交金额仅为30.85亿，成交金额下滑近35亿元。而两年连续上榜的云南城投也从2015年的35.78亿元下滑至17.92亿元。中国恒大作为2016年度昆明市场“黑马”，销售金额与销售面积均占据排行榜第二。

表5  2017年昆明房企商品房销售面积前十排行榜

从房企成交面积上看，俊发地产以51.57万㎡成交面积排名第一，与去年同期的32.91万㎡相比，上涨了18.66万平方米。销售面积排名前三的房企分别为俊发地产51.57万㎡、万科38.45万㎡、中国恒大28.03万㎡，今年TOP3房企累计成交面积为118.05万㎡，占排行榜房企总销售面积的54%。

2、2017年昆明楼盘项目销售排行榜

根据昆明房地产信息网、中指数据及克尔瑞数据统计，2017年昆明市成交金额最大的前10名楼盘共成交约130.34亿元，占全市总成交金额近24.19%；成交面积最大的前10名楼盘共成交128.32万平方米，占全市总成交量约22.90%。

商品住宅成交金额TOP10榜单，俊发名城、恒大云报华府、魅力之城位居前三。其中俊发名城为云南俊发项目、恒大云报华府为中国恒大项目、魅力之城为万科项目，楼盘排行榜与房企销售排行榜保持了一致。从住宅成交面积TOP10榜单来看，排名顺序依次为俊发名城、魅力之城、蓝光天悦城。

值得一提的是，榜首前3个项目均为2016年就上榜的项目，所属房地产开发企业均为品牌房地产企业，品牌效应在2017年趋势明显。

表6  2017年昆明楼盘销售金额前十排行榜

表7  2017年昆明楼盘销售面积前十排行榜

四、2017总结与2018展望

(一)地方调控深化，长效机制加速推进，积极引导预期

2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的房地产制度，推动长效机制的建立健全。

未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性，主体政策收紧趋势不变，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局。中长期逐步构建并完善长效机制，中央政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设，2018年长效机制落实将进一步加快。同时，短期调控与长效机制的衔接将更为紧密，在维持房地产市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，这也将对未来房地产市场产生更深远的影响，推动住房观念变化和住房居住属性强化，为房地产市场稳定建立更稳固的基础。

(二)2017年昆明经济保持平稳健康发展

2017年，云南省积极适应把握引领经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，以供给侧结构性改革为主线，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，保持了经济社会发展良好势头。

过去五年全省地区生产总值年均增长9.4%，财政收入年均增长7.1%，发展质量和效益不断提高。滚动实施“十、百、千”项目投资计划和“四个一百”重点项目，固定资产投资年均增长20.2%，发展基础不断夯实。全面实施扩内需、促消费各项措施，城乡居民人均可支配收入年均分别增长8.8%和10.7%，社会消费品零售总额年均增长12.3%。

创新驱动发展战略大力实施，研发投入年均增长17.9%。坚持“两型三化”产业发展方向，“中国制造2025”云南实施意见和“云上云”行动计划持续推进，规模以上工业增加值年均增长8.7%、企业主营业务收入突破万亿元大关。建筑业增加值年均增长15.5%。现代金融、养生养老、大健康、旅游、文化等产业加快发展。第三产业增加值年均增长9.9%。民营经济焕发新活力，非公经济增加值占地区生产总值比重提高到47.2%。

全力推进基础设施建设，新型城镇化取得新进展。累计完成以“五网”建设为重点的综合基础设施投资超过8800亿元。云南迈入高铁时代，新增铁路运营里程1166公里。新增高速公路通车里程2079公里，总里程突破5000公里，实现所有建制村通硬化路。昆明长水国际机场旅客年吞吐量排名全国第6位，泸沽湖、沧源、澜沧机场建成通航。牛栏江—滇池补水工程通水，全省新增蓄水库容12.2亿立方米。电力装机突破8550万千瓦，西电东送电量1382亿千瓦时。国际通信枢纽和信息汇集中心建设提速，新增光缆线路75.9万公里。新型城镇化建设步伐加快，常住人口城镇化率进一步提高。建成海绵城市49.5平方公里、城市地下综合管廊145公里，地铁运营里程88.7公里。实施城镇保障性安居工程104.5万套、农村危房改造和抗震安居工程189.3万户。

(三)昆明房地产市场火热，2017年昆明房地产大事件回顾

1、 房产巨头瞄准昆明大健康产业

2017年4月《昆明市大健康发展规划实施方案（2016—2020）》顺利通过，昆明将把自己的自然区位优势转化为经济优势，为提升城市竞争力奠定良好基础。绿地春城·滇池国际健康示范城投资306亿，万达大健康产业园投资500亿，鹏瑞利集团计划投资150—200亿元人民币在呈贡吴家营建设国际大健康城，保利在太平投资800亿打造大健康综合小镇。

2、 土地放量

2017年昆明主城共计成交299宗土地，成交面积累计1483万方（约22244.88亩），成交金额达482.66亿元，达近5年峰值。在这些成交土地中，全国一二线地产公司成为最大赢家，万达、碧桂园、恒大、绿地等拿地较多，其次，本地公司进一步分化，仅俊发、华夏等公司积极参与，多数公司已逐步退出江湖，不再新购面粉。

3、 烂尾楼集体复活

2017年，昆明市住建局曾梳理主城有18个烂尾楼项目，包括著名的西南海、南亚之门、沸城、别样幸福城、大宥城等，如今这18个项目中部分已迎来接盘侠，碧桂园接手沸城和大宥城，龙湖接手西南海，俊发联手奥斯迪接盘新螺蛳湾…虽然昆明的烂尾楼远不止18个，但目前正在逐步盘活。

4、 住房价格飙升均价过万

昆明商品住宅价格自2016年年中以来，开始一路上涨，进入2017年后价格上涨步伐明显加快，据中估联行数据显示，昆明市12月住宅价格已达10307元/平，较去年同期9162元/平上涨1145元/平。昆明此轮房价上涨主要是全国一线地产商率先启动，本地公司积极跟进。

5、 草海万达城开工

2017年6月7日，昆明(楼盘)市国土资源局对草海片区24宗、926633.07平方米(约1390亩)地块拍卖，世界500强企业、大连万达集团以74.77亿元将其全部揽入囊中。草海万达城是昆明市重点建设项目，随后迎来了开工仪式，其后一周传来了万达转让项目的消息，万达城的未来备受关注。

6、 巫家坝片区启动

2017年10月，中国交建、中国铁建、保利地产三大央企，以及中南建设、云南景成集团拿下了巫家坝片区近500亩土地，沉寂了5年的巫家坝出现了第一个拿地高潮。9月，位于巫家坝片区的万科翡翠正式开盘，一期定价13000元/平。巫家坝区域规划面积高达28平方公里，不仅是昆明城市中心的最大可开发空地，也是国内省会城市中中央区域最大的可开发用地。可以预见，巫家坝片区将是昆明房价的又一高地。

(四)2018年展望——大环境不变 楼市继续坚挺

经济货币环境，央行在三季度货币政策报告中指出坚决落实好十九大精神和全国工作会议部署，关注点将更多集中于经济结构的优化和质量效益的提高，宏观政策保持连续性稳定性，货币政策将与宏观审慎政策相互配合，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。展望2018年，经济增长向好趋势不变，就业情况保持良好，同时金融严监管、去杠杆政策延续，物价存一定上涨压力，外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除，内外因素共同决定短期内货币政策不存在放松的基础，而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面，长效机制建设迎关键期，市场中长期运行环境逐步确立，短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期。长效机制继续深化促发展。年末中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。明年将是长效机制与短期调控结合的转折点，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。

从昆明本地楼市来看，2017年昆明楼市只能用火爆来形容：房价连续上涨，没有最高，只有更高；龙头房企纷纷抢滩，抢地战白热化，烂尾楼盘纷纷被接盘“重生”；外地人大举涌入成为楼市主力。国家统计局刚刚公布2017年12月70大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数，昆明再度以2.6%和1.3%的环比涨幅，双双位列全国第一。这已经是昆明房价连续17个月上涨。

外来资金启动的疯狂牛市

昆明的这一轮楼市景气启动于2016年末，基本上是一二线城市严厉调控的“930新政“之后。一线城市和热点二线城市在严厉的调控之后，随着限购、限价、限贷、限售等一系列调控的出台，此轮房价暴涨渐趋平静。受到限制的资金流开始向调控环境较松的三四线城市和部分二线城市转移。

恰在此时，昆明作为西南核心城市，又迎来了沪昆高铁通车等重大利好，加之2016年末到2017年初全国重点城市普遍受困于雾霾天气，使得云南这个“全国最后的净土“进入全国人民的视野。多种因素叠加，使得昆明成为2017年全国楼市的一大亮点。

可以说，这一轮昆明楼市的启动，外来资金扮演了主力。外地人买走了大部分昆明房子，这个说法是有真实数据支撑的。根据锐理数据公布的数字，2017年在昆明购房人群的构成中，“外地人”占据了高达60%的比例，其中外省客户占比达36%，云南省内昆明之外的地州市的购房人群占比24%，而昆明本地人购房比例仅占40%。

外地购房者成为购房主力，对昆明房价的推升无疑起到了积极的作用。原因是，外来购房者很多来自于全国一二线城市，对于这些外来购房者来说，昆明刚刚一万出头的房价“简直太便宜了“，因此对价格并不敏感，而且喜欢买大户型、低密度、高品质、空气环境好的景观房，对地段也不敏感。著名经济学家叶檀曾经在去年年中的时候到昆明，惊叹“滇池边的房子居然不到2万”。这种感叹，代表了相当一部分来自一二线城市的投资者的心态。

外来房企抢占了大部分市场份额

昆明火热的市场如磁石般吸引了大批外来房企。2017年这个城市迎来了历史上全国大型品牌房企抢滩昆明市场的最大一波高潮。

碧桂园、恒大、万科、融创、远洋等大型房企纷纷在昆明市场上大手笔拿地，展开大规模并购。昆明市场上众多烂尾多年的楼盘迎来接盘侠。据统计，2017年，共计16家外来品牌房企和7家本土房企展开了对昆明烂尾项目的并购。

其中，碧桂园一举拿下沸城、天宇时代广场（碧桂园北辰印象）、中房路易公元、博欣盛景（碧桂园璟台）、韩国城（碧桂园玺台）、 大宥城、青春誌（碧桂园星荟）等7个项目。同时，还与中南地产一起合作开发东市区的方旺项目。成为当之无愧的“第一接盘侠”。

融创则由于接盘万达全国13个文旅项目，其中就包括万达西双版纳国际度假区、昆明万达城两个项目，其中昆明万达城面积高达3400亩。

招商蛇口则大手笔收购昆钢9个项目，呈贡雨花国际、晋宁项目、石林江岸鑫城项目，以及 凤凰御景二期、安宁太平龙旺瑞城、团山钢铁厂项目、 凉亭轧钢厂项目、九号院等，使得其在云南的项目增至11个。

此外，东原地产接盘汇和紫薇园三期；万科接手同德星河嘉园北地块，开发万科翡翠；龙湖地产、度假区国投重组仁泽地产，接盘西南海；广州实地接手龙韵春域；远洋地产接盘呈贡3个楼盘，保利地产接盘山水云亭、春湖国际；恒大接盘翡翠华庭；蓝光接盘安宁云报记者村等。

2018年：大环境不变 楼市继续坚挺

对2018年的昆明楼市来说，大的环境并不会发生根本转变。随着昆明到重庆、成都等高铁的陆续开通，昆明作为区域交通枢纽的地位将得到强化。昆明到全国一二线城市北京、上海、广州、深圳以及成都、重庆、长沙、贵阳等周边区域中心城市的时空距离的缩短，将会使得昆明的城市吸引力进一步加强。云南的自然环境和旅游资源也将进一步吸引全国一二线城市的人前来购房居住。

在2018年，政策环境上，昆明作为三线城市，在房地产调控政策上也将继续稳定，以宽松为主基调。昆明的房价经过2017年的上调之后，其价格与全国一线城市和主要二线城市仍存在较大差距，这也说明昆明的楼市并不存在泡沫的成分，这也将进一步吸引外来购房者投资。

2018年，外来的全国一线品牌房企在昆明接盘开发的楼盘，也将陆续在2018年和2019年推出。这些全国一线品牌房企，凭借其在产品品质上的打造能力和品牌吸引力，也将在提升昆明商品房的项目设计、品质与配套的品质，将昆明的整体住宅产品品质提升一个档次，而这些高品质的住房，也将更加吸引包括外来投资者和本土购房者在内的购房者的目光，吸引更多的改善性购房需求的释放。

因此，整体来说，昆明楼市在2018年仍将延续2017年的供求两旺走势，但由于2017年房价已经有一波较大幅度的上涨，预计2018年昆明的房价将维持小幅上涨的趋势。成交量也将因大量新盘的入市而大幅上涨。昆明楼市在2018年将延续坚挺并健康的成长。

　　本报告参考资料及数据来源于中指数据、昆明市统计局、昆明市住房与城乡建设局、昆明市国土资源局网站、昆明市房地产信息网、云南房网、wind、克尔瑞数据、昆明市房地产开发协会等