报告要点
土地市场：2月份全市成交土地95.89万平方米，环比上涨9.70%，同比下降0.65%。
新建房：2月份新建商品住宅加权均价10480元/平方米，环比上涨4.88%,同比上涨9.80%。
存量房：2月存量住房均价为9231元/平方米，环比上涨0.86%，同比上涨18.94%。
VISS监测
板块监测：2月均价下降的板块为8.77%，均价上涨的板块为91.23%
楼盘监测：2月均价上涨的楼盘占比为65.56%，均价下降的楼盘占比为21.14% ，涨跌幅区间占比最多的为 (0%，1％]，约占34.41%。
数据来源：
土地：昆明国土资源局
新建房数据：中国指数研究院。
存量住房均价：
根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块，共计3075个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年2月份CPI受春节因素影响涨幅扩大 PPI同比涨幅回落
从环比看，CPI涨幅比上月扩大0.6个百分点，主要是受春节因素和气温偏低双重影响。一是全国大范围降温天气影响了部分农产品的生产和运输，加之春节期间需求和消费量增加，食品价格上涨4.4%，影响CPI上涨约0.88个百分点。其中，鲜菜和鲜果价格分别上涨18.1%和6.4%；水产品和畜肉类价格分别上涨8.0%和2.0%，四项生鲜食品合计影响CPI上涨约0.82个百分点。二是春节前后出行人员增多，推动交通旅游价格上涨，飞机票和长途汽车票价格分别上涨19.7%和5.8%，旅行社收费和宾馆住宿价格分别上涨12.2%和2.9%，上述四项合计影响CPI上涨约0.27个百分点。三是春节期间城市务工人员集中返乡，人工费上涨，车辆修理与保养、理发和家庭服务价格分别上涨9.9%、5.5%和3.5%，合计影响CPI上涨约0.06个百分点。
从同比看，CPI涨幅扩大主要受春节“错月”影响。今年春节在2月份，而去年在1月份，春节“错月”致使2月份的对比基数相对较低，加之春节前后食品和服务价格环比上涨导致CPI同比涨幅扩大。据测算，在2月份2.9%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为1.1个百分点，新涨价影响约为1.8个百分点。
考虑到“节日因素”消退，预计3月份CPI同比涨幅将有所回落。
2、2018年2月份商品住宅销售价格延续总体稳定态势
（1）15个热点城市新建商品住宅销售价格延续总体稳定态势，12个城市环比下降
2月份，各地因地制宜、因城施策，继续实行分类调控，保持政策的稳定性和连续性，70个大中城市中15个热点城市新建商品住宅销售价格变动继续呈现总体稳定态势。从环比看，有12个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.6个百分点之间；郑州和成都2个城市持平；天津微涨0.1%。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.5个百分点之间；成都持平。
（2）70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格环比降幅扩大；二线城市价格涨幅回落；三线城市涨幅与上月相同
据测算，2月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均继续下降，降幅分别比上月扩大0.2和0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.2个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月略微扩大0.1个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均与上月相同。
（3）70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅略有扩大
据测算，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.1%；二手住宅销售价格涨幅连续17个月回落，本月比上月回落0.6个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。三线城市同比涨幅也分别比上月扩大0.4和0.1个百分点。
3、1-2月份国民经济运行起步向好
1-2月份，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，各地区各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻党的十九大和中央经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，以供给侧结构性改革为主线，大力推动高质量发展，经济运行延续稳中向好态势，新兴动能茁壮成长，经济结构升级优化，质量效益持续改善，经济运行起步向好。
1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比增长9.9%，增速比上年全年加快2.9个百分点，比上年同期加快1.0个百分点，其中住宅投资增长12.3%。房屋新开工面积17746万平方米，同比增长2.9%，其中住宅新开工面积增长5.0%。全国商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，其中住宅销售面积增长2.3%。全国商品房销售额12454亿元，同比增长15.3%，其中住宅销售额增长15.7%。房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%。2月末，全国商品房待售面积58468万平方米，比上年末减少455万平方米。1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%
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二、昆明市场动态
1、云南《关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见》发布
2月2日，云南省人民政府网站发布了《云南省人民政府关于促进经济持续健康较快发展22条措施的意见》（下文简称“《意见》”）。该《意见》指出，2018年云南全省上下要按照高质量发展的要求，以深化供给侧结构性改革为主线，以扩大有效投资为主抓手，以项目建设为经济工作主战场，优化环境、激发活力、释放潜力，确保全省经济持续健康较快发展。
在加快特色小镇建设、试试农村振兴战略方面，2018年全省每个特色小镇须完成总投资的60%以上，凡投资主体不落实、投资完成比例达不到要求的一律淘汰。2018年6月底前出台云南省乡村振兴战略规划，在全省选择一批乡镇开展实施振兴战略点示范。
2、云南省人民政府关于云南省土地整治规划（2016—2020年）的批复
2月14日云南省人民政府发布关于云南省土地整治规划（2016—2020年）的批复，批复指出，规划实施要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立和贯彻落实新发展理念，坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，实施藏粮于地和节约优先战略，以提升粮食产能为目标，大力推进农用地整理和高标准农田建设，夯实高原特色现代农业基础；以促进城乡统筹发展为导向，大力推进城乡散乱、闲置、低效建设用地整理，推动乡村振兴战略实施和新型城镇化发展；大力推进贫困地区土地综合整治，加快实施城乡建设用地增减挂钩，加大政策、资金、项目支持，助力精准脱贫；大力推进废弃、退化、污染、损毁土地治理、改良和修复，统筹山水林田湖草系统治理，促进土地资源永续利用。
3、利好政策密集出台 众多企业涌入住房租赁市场
当前，房地产市场走势趋稳，住房租赁市场的启动成为楼市一大亮点，众多企业涌入住房租赁市场，不仅给有租房需求的人群提供了更多更正规、标准化的租房选择，也为经济发展提供了新的支撑点，成为供给侧结构性改革的“新风景”。
2018年1月，全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明表示，将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
三、昆明市房地产市场运行情况
（一）土地市场
2月份全市成交土地95.89万平方米，环比上涨9.70%，同比下降0.65%；2018年累计成交土地95.89万平方米，同比上涨9.70%。
2月份，昆明市共出让各类土地23宗，比上月减少5宗，成交面积95.89万平方米，环比上涨9.70%，同比下降0.65%；其中工业用地7宗，商业/办公用地6宗，住宅用地7宗，其他用地3宗。2月份昆明市土地成交楼面均价796元/平方米，环比下降59.78%。2018年2月，昆明市土地均价2024.09元/平方米；2018年1-2月，累计成交土地183.29万平方米，同比下降29.73%；土地成交平均溢价率为26.08%。
（二）商品房
2月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为46.92万平方米和6197套，全市新建商品房成交面积环比下降8.77%，同比上涨19.24%，全市新建商品房成交套数环比下降24.52%，同比上涨47.34%。
（三）住宅
1、2月份新建商品住宅成交面积环比下降3.67%，同比下降24.66%。
2月份，新建商品住宅成交面积和套数分别为25.69万平方米和2136套，新建商品住宅成交面积环比下降3.67%，同比下降24.66%，新建商品住宅成交套数环比下降7.29%，同比下降26.01%。
2、2月份新建商品住宅加权均价环比上涨4.88%,同比上涨9.80%；
2月份，全市新建商品住宅加权均价为10480元/平方米，环比上月的9992元/平方米环比上涨4.88%,同比去年2月的9545元/平方米上涨9.80%。
3、2月份存量住宅均价为9231元/平方米，环比上涨0.86%，同比上涨18.94%；
2018年2月昆明市存量住宅均价为9231元/平方米，环比上涨0.86%，同比上涨18.94%，随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明依托其地理位置勇创发展浪潮。价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，成交量持续高位运行，价格逐步攀升。
（四）商业
1、新房成交价格：2月份新建商业用房成交均价环比上涨4.51%，同比下降17.43%；
2月份，全市新建商业用房成交均价为17157元/平方米，环比上月的16417元/平方米，环比上涨4.51%，比去年同期的20778元/平方米下降17.43%。
2、新房成交面积：2月份新建商业用房成交面积环比下降60.76%，同比下降88.83%；
2月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为3.59万平方米和185套，全市新建商业用房成交面积环比上涨40.23%，全市新建商业用房成交面积同比上涨469.84%，全市新建商业用房成交套数环比下降31.48%，新建商业用房成交套数同比下降23.24%。同期全市新建商品房成交面积为46.92万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为7.7%。
（五）办公
1、新房成交价格：2月份新建办公楼成交均价环比下降0.40%，同比上涨9.47%；
2月份，全市新建办公楼成交均价为13517元/平方米，环比上月的13571元/平方米下降0.40%，比去年同期的12348元/平方米上涨9.47%。
2、新房成交面积：2月份新建办公楼成交面积环比上涨28.95%，同比上涨379.72%；
2月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为6.86万平方米和654套，新建办公楼成交面积环比上涨28.95%，同比上涨379.72%，新建办公楼成交套数环比下降15.06%，同比上涨242.41%，同期全市新建商品房成交面积为46.92万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为14.62%。
（六）房企销售排行榜
2月份，从房企销售面积、销售金额来看，红星地产、中国恒大、万科排名前三。从销售金额来看，排名前三的楼盘分别为：红星天铂、碧桂园•玺台、恒大名都。2018年1-2月，昆明房企销售排行榜前三为：万科、红星地产、中国恒大，其中万科以销售金额65850.78万元、销售面积59032㎡占据榜首。
四、市场走势分析
随着房地产市场调控政策不断深入，政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化，一二线城市以及特大城市周边的三四线城市，楼市调控从严从紧，使得市场迅速降温，量价齐跌；昆明虽出台了局部限售政策，但调控相对宽松，市场环境利好，昆明公积金政策仍持续收紧，但继续鼓励首套购房需求。本月供应量稳步回升、成交量再次短暂性下滑，市场核心、热点板块可供售房源较少，从短期来看，购房者看好后市预期，房地产市场成交量将平稳回升，成交均价稳步小幅上扬。
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