报告要点
土地市场：3月份全市成交土地99.19万平方米，环比上涨3.45%，同比上涨558.84%。
新建房：3月份新建商品住宅加权均价9773元/平方米，环比下降6.75%,同比上涨6.37%。
存量房：3月存量住房均价为9374元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨20.66%。
VISS监测
板块监测：3月均价下降的板块为1.75%，均价上涨的板块为98.25%
楼盘监测：3月均价上涨的楼盘占比为73.97%，均价下降的楼盘占比为9.83% ，涨跌幅区间占比最多的为 (-1%，0％]，约占23.30%。
数据来源：
土地：昆明国土资源局
新建房数据：中国指数研究院。
存量住房均价：
根据VISS系统监测的昆明市57个住宅板块，共计3073个存量住宅小区均价，采用定基定权重的方式计算得出，以保证各期价格的可比性。
VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。该系统充分集成信息技术与估价师经验，为房地产估价业务提供全新方式的在线评估数据支持。
一、宏观经济分析
1、2018年3月份CPI、PPI同比涨幅均有所回落
从环比看，CPI由上月上涨转为下降，主要受“节日因素”消退影响。一是食品价格节后回落较多，由上月上涨4.4%转为下降4.2%，影响CPI下降约0.86个百分点。其中，鲜菜和鲜果价格分别下降14.8%和2.4%；猪肉和水产品价格分别下降8.4%和3.2%；鸡蛋价格下降9.2%。上述五类生鲜食品合计影响CPI下降约0.81个百分点。二是节后集中出行减少，交通旅游价格大幅下降，飞机票、旅行社收费和长途汽车票价格分别下降18.7%、11.7%和4.7%。三是受国内成品油调价影响，汽油、柴油价格分别下降2.6%和2.9%。此外，服装换季，价格上涨0.7%；节后租房需求增加，带动居住价格上涨0.2%。
从同比看，CPI涨幅比上月回落0.8个百分点。食品价格上涨2.1%，涨幅比上月回落2.3个百分点，影响CPI上涨约0.41个百分点。其中，鸡蛋、鲜菜和鲜果价格分别上涨21.1%、8.8%和7.4%，合计影响CPI上涨约0.43个百分点。非食品价格上涨2.1%，涨幅比上月回落0.4个百分点，影响CPI上涨约1.65个百分点。其中，医疗保健类价格上涨5.7%，教育服务类价格上涨2.7%，居住类价格上涨2.2%。据测算，在3月份2.1%的同比涨幅中，去年价格变动的翘尾影响约为1.3个百分点，新涨价影响约为0.8个百分点。
2、2018年3月份一线城市商品住宅销售价格同比下降，二三线城市同比涨幅继续回落。
（1）一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落
3月份，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格本月首次出现下降，降幅为0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅分别比上月回落0.2和0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均比上月回落0.3个百分点。
3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%；二手住宅销售价格继续下降，降幅比上月收窄0.2个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格涨幅比上月扩大0.2个百分点。
（2）15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定
70个大中城市中，15个热点城市新建商品住宅销售价格总体保持基本稳定。从环比看，7个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；天津和合肥两个城市持平；其余城市微涨，涨幅在0.1至0.2个百分点之间。从同比看，有9个城市新建商品住宅销售价格下降，降幅在0.3至2.3个百分点之间；其余城市略有上涨，涨幅在0.1至1.2个百分点之间。
3、一季度我国经济继续平稳增长
一季度，我国GDP为198783亿元，按可比价格计算，比上年同期增长6.8%，比上年同期回落0.1个百分点，与上年三、四季度持平，总体上呈现出稳定性增强的特征，延续了近年来平稳增长的态势。其中，第一产业增加值8904亿元，比上年同期增长3.2%，第二产业增加值77451亿元，比上年同期增长6.3%，第三产业增加值112428亿元，比上年同期增长7.5%。从环比看，经调整季节因素后，一季度GDP环比增长1.4%，比上季度回落0.2个百分点。
金融业和房地产业增加值增长放慢有特殊原因。一季度，金融业增加值增长为2.9%，房地产业增加值增长为4.9%，明显低于GDP增速。金融业增长较慢主要是由于保险业大幅回落所致，今年1-2月，全部保费收入下降了18.5%。房地产业增长较慢并呈回落态势，主要是商品房销售面积回落所致。
二、昆明市场动态
1、3月1日，昆明重申限售，加大对主城五区、三个开发区调控力度。
1日，昆明市人民政府办公厅印发的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，时隔五月，昆明楼市调控政策升级，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，进一步遏制炒房行为，另外，政策进一步收紧公积金政策，并提出落实差别化房地产信贷调控政策，也都是着眼于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。此次昆十条扩大了住宅限售区域和年限，除了呈贡新区之外，增加二环内以及广福路以南围合区域为限售范围，三个区域均为楼市热点区域，尤其是南市区和呈贡新区，更是外来置业人群集中的区域，新政在限售区域的设定上具有很强的针对性，同时分区域限售也避免了误伤自住性质的购；设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年（即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年内不再受理公积金贷款申请），调整公积金首付款比例，由于支持公积金贷款的楼盘不多，公积金政策的调整对昆明楼市的影响力有限，但公积金政策仍然对首套房有2成首付的支持，落实“房住不炒”的差别化政策等。
2、昆明主城大幅度降低落户条件，公安办证窗口推多项便民服务。
此次户籍制度新政，按照统筹设计、协同推进，存量优先、引领增量，因地制宜、分类施策，市负总责、各地落实的基本原则，围绕服务省会城市发展规划，引导人口合理分布，针对不同群体，充分尊重城乡居民自主定居意愿，分类别制定落户条件，惠及社会各界和广大人民群众。户籍迁移政策实现“五个畅通”：畅通购房未取得产权证群体的落户通道。购房未取得产权证的，可凭购房合同、交款发票等手续落户。畅通农村留守儿童、老人进城的落户通道。农业转移人口在主城区外的城镇购房但本人不愿落户的，其农村留守的配偶、子女和父母可以进城落户。畅通租房和合法稳定就业落户渠道。在主城四区租赁合法稳定住所并在昆明市缴纳3年（呈贡区1年）养老保险人员，可将户口登记在租赁住所或居住地社区集体户；主城四区在昆明市缴纳养老保险、办理居住证均满3年（呈贡区1年）的合法稳定就业人员，可将户口登记在实际就业地社区集体户。畅通人才引进的落户通道。全日制高校、职业院校毕业生、具备专业技术职称或技工资格人员、留学归国人员，可申请将户口登记在实际居住社区的集体户口，先落户再择业。畅通农村籍学生来去自由的落户通道。全日制高校、职业院校的农村籍学生，入学时可以将户口迁至学校学生集体户口或学校所在地社区集体户口，毕业后可将户口迁回原籍地或就（创）业地、父母现户口所在地。
3、3月30日，昆明市政协提案建议加强监管住宅专项维修资金。
昆明市政协十三届二次会议以来收到提案材料639件，经审查立案573件。政协遴选出的10件重点提案之首的便是“加强对住宅专项维修资金监管”，昆明日报3月30日公布了提案细节。
住宅专项维修资金是房屋住宅的“养老保险金”，管好用好这笔资金，就如同发挥好了养老保险金对人的保障作用，意义重大。昆明市启动缴交住房维修资金工作将近20年，随着时间迁移，有的房屋已经进入了维修期，有的房屋即将进入维修高峰期，急需使用维修资金。昆明市住宅专项维修资金在收缴、管理、使用方面的规范管理、合理调配，将决定住宅维修资金保障作用的有效发挥，涉及千家万户，关乎百姓民生，事关社会的稳定。
三、昆明市房地产市场运行情况
（一）土地市场
3月份全市成交土地99.19万平方米，环比上涨3.45%，同比上涨558.84%；2018年累计成交土地282.48万平方米，同比上涨2.39%。
3月份，昆明市共出让各类土地16宗，比上月减少7宗，成交面积99.19万平方米，环比上涨3.45%，同比上涨558.84%；其中工业用地4宗，商业/办公用地3宗，住宅用地8宗，其他用地1宗。3月份昆明市土地成交楼面均价1239元/平方米，环比上涨55.65%。2018年3月，昆明市土地均价3846.07元/平方米；2018年1-3月，累计成交土地282.48万平方米，同比上涨2.39%；土地成交平均溢价率为21.43%。
（二）商品房
3月份，全市新建商品房成交面积和套数分别为60.77万平方米和9140套，全市新建商品房成交面积环比上涨29.52%，同比下降47.62%，全市新建商品房成交套数环比上涨47.49%，同比下降27.02%。
（三）住宅
1、3月份新建商品住宅成交面积环比上涨40.09%，同比下降58.57%。
3月份，新建商品住宅成交面积和套数分别为35.99万平方米和3039套，新建商品住宅成交面积环比上涨40.09%，同比下降58.57%，新建商品住宅成交套数环比上涨42.28%，同比下降60.86%。
2、3月份新建商品住宅加权均价环比下降6.75%,同比上涨6.37%；
3月份，全市新建商品住宅加权均价为9773元/平方米，环比上月的10480元/平方米环比下降6.75%,同比去年3月的9188元/平方米上涨6.37%。
3、3月份存量住宅均价为9374元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨20.66%；
2018年3月昆明市存量住宅均价为9374元/平方米，环比上涨1.55%，同比上涨20.66%，随着“一带一路”等相关政策的推进，昆明依托其地理位置勇创发展浪潮。价格方面，去年年底全国各地普遍出现的一次住宅市场的疯狂增长并未波及昆明楼市，在宽松政策及市场需求的支撑下，成交量持续高位运行，价格逐步攀升。
（四）商业
1、新房成交价格：3月份新建商业用房成交均价环比上涨2.31%，同比下降12.04%；
3月份，全市新建商业用房成交均价为17554元/平方米，环比上月的17157元/平方米，环比上涨2.31%，比去年同期的19957元/平方米下降12.04%。
2、新房成交面积：3月份新建商业用房成交面积环比下降55.15%，同比下降73.91%；
3月份，全市新建商业用房成交面积和套数分别为1.61万平方米和268套，全市新建商业用房成交面积环比下降55.15%，全市新建商业用房成交面积同比下降73.91%，全市新建商业用房成交套数环比上涨44.86%，新建商业用房成交套数同比下降36.34%。同期全市新建商品房成交面积为60.77万平方米，新建商业用房成交面积占其比重为2.6%
（五）办公
1、新房成交价格：3月份新建办公楼成交均价环比下降8.35%，同比上涨20.56%；
3月份，全市新建办公楼成交均价为12389元/平方米，环比上月的13517元/平方米下降8.35%，比去年同期的10276元/平方米上涨20.56%。
2、新房成交面积：3月份新建办公楼成交面积环比下降21.57%，同比下降44.19%；
3月份，全市新建办公楼成交面积和套数分别为5.38万平方米和772套，新建办公楼成交面积环比下降21.57%，同比下降44.19%，新建办公楼成交套数环比上涨18.04%，同比上涨16.97%，同期全市新建商品房成交面积为60.77万平方米，新建办公楼成交面积占其比重为8.85%。
（六）房企销售排行榜
3月份，从房企销售面积、销售金额来看，万科、中国恒大、云南俊发排名前三。从销售金额来看，排名前三的楼盘分别为：魅力之城、花开香郡花园、恒大名都。2018年1-3月，昆明房企销售排行榜前三为：万科、中国恒大、红星地产，其中万科以销售金额116840.24万元、销售面积104683㎡占据榜首。
四、市场走势分析
随着房地产市场调控政策不断深入，政策效果由中心城市向周边三四线城市继续深化，一二线城市以及特大城市周边的三四线城市，楼市调控从严从紧，使得市场迅速降温，量价齐跌；时隔五月，昆明楼市调控政策升级，从呈贡住宅限售2年加码为三大热点区域限售3年，进一步遏制炒房行为，另外政策进一步收紧公积金政策，并提出落实差别化房地产信贷调控政策，也都是着眼于去杠杆，控制投机性、投资性购房行为。本月供应量小幅下降，成交量大幅攀升，市场核心、热点板块可供售房源较少，从短期来看，购房者看好后市预期，房地产市场成交量将平稳回升，成交均价稳步小幅上扬。
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